Le crédit immobilier

Le crédit immobilier, ou prêt immobilier, est un emprunt mis en place par un organisme prêteur (banque, société de financement) à disposition d’un ou plusieurs emprunteurs non professionnels d’une somme d’argent pour acquérir un terrain destiné à sa construction ou l’achat d’un immeuble à usage d’habitation (ou professionnel et d’habitation).

Le crédit immobilier, ou prêt immobilier est destiné uniquement à financer l’achat d’un bien immobilier. Le logement d’habitation pourra servir de résidence principale ou secondaire, d’un investissement locatif ou d’un local commercial.

Le projet immobilier de l’emprunteur doit cependant être bien défini avec le montant du bien, sa surface, le type de bien (maison ou appartement), l’emplacement, etc.

1 – LES DIFFERENTS TYPES DE PRETS IMMOBILIERS

Les prêts bancaires correspondent aux financements les plus communs. Ces financements sont attribués pour tout type de projet immobilier, de l’achat de sa résidence principale ou secondaire à l’achat locatif.

A – Les prêts bancaires

Il existe plusieurs types de prêt immobiliers :

  • Le prêt amortissable : c’est le prêt le plus commun en France. L’emprunteur verse une mensualité qui amorti une partie du capital emprunté et rembourse ainsi les intérêts du crédit immobilier. Lors de la dernière échéance, le prêt est totalement remboursé.
  • Le prêt In Fine : c’est un prêt non amortissable, le capital n’est pas remboursé à travers les mensualités. Toute la durée du crédit, l’emprunteur ne remboursera que les intérêts d’emprunt. Le remboursement du capital ne sera effectué que lors du paiement de la dernière mensualité. Il concerne les emprunteurs qui ont une épargne disponible sur laquelle le financement sera adossé (Assurance-vie par exemple).
  • Le prêt relais : c’est un prêt non amortissable, destiné aux emprunteurs qui sont déjà propriétaires d’un bien immobilier qu’ils ont mis ou vont mettre en vente et qui ne sera pas vendu avant l’achat du nouveau logement. La banque fera alors une avance à l’emprunteur sous forme de prêt relais le temps que son ancien logement soit vendu.

B – Les prêts d’aide à l’accession

Ce sont des prêts destinés pour la plupart des cas à financer une résidence principale du ménage accédant à la propriété. Certains prêts pourront financer jusqu’à la totalité du prix du bien et d’autres seront seulement complémentaires au financement et ne pourront dépasser une quotité fixée par décret.

  • Le prêt accession sociale (Prêt PAS) : ce prêt est accordé sous conditions de ressources aux ménages à revenus moyens ou modestes désireux d’acquérir leur bien immobilier en résidence principale, que ce soit pour de l’ancien ou du neuf. Ce prêt peut aussi financer une partie des travaux s’il améliore le logement d’un point de vue énergétique ou d’agrandissement. La durée d’emprunt est comprise entre 5 et 30 ans et les taux des prêts PAS ne peuvent excéder un certain plafond.
  • Le prêt conventionné (Prêt PC) : ce prêt n’impose pas de condi- tions de revenus mais il ne doit pas excéder un certain plafond, déterminé par décret. Le PC donne droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL) qui est calculée sur une base des revenus, du lieu d’habitation et de la composition du ménage.
  • Le prêt à taux zéro (PTZ) : c’est une aide de l’État qui permet d’aider les primo-accédant à accéder à la propriété pour l’achat d’un bien neuf. Le PTZ est un prêt complémentaire au financement et sous conditions de revenus.
  • Le prêt épargne logement (PEL) : le PEL est accessible à tous, à condition d’avoir un Plan Épargne Logement (PEL) ou un Compte Épargne Logement (CEL), pour une résidence principale.
  • Le prêt action logement : il permet de financer une partie de la résidence principale d’un emprunteur salarié d’une entreprise industrielle ou commerciale (hors agricole) d’au moins 10 salariés. Le salarié et l’employeur doivent répondre à des conditions pour la mise en place de ce type de finan- cement. L’emprunteur doit financer et occuper le logement au titre de sa résidence principale, et doit l’occuper au moins 8 mois par an.

2 – LES DIFFERENTS TAUX D’INTERET

Le taux d’intérêt fixe est connu à l’avance et ne peut varier.

Le taux d’intérêt variable, ou révisable, est calculé sur la base d’un indice de référence dont l’évolution (à la hausse ou à la baisse) aura forcément une incidence sur le montant de la mensualité et sur la durée du crédit. Le coût total du crédit n’est cependant pas connu à l’avance. Le taux d’intérêt variable peut alors être capé, lorsque le contrat de prêt prévoit une limitation à la hausse de la variation globale du taux d’intérêt. Une limitation à la baisse peut également être prévue.

L’achat en VEFA

L’achat en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) est un mécanisme qui permet d’acheter un bien immobilier neuf qui n’est pas encore construit ou dont la construction n’est pas encore achevée.

L’achat en VEFA consiste à acheter son appartement ou sa maison la plupart du temps sur plan. La transaction se réalise avant la construction ou l’achèvement du bien. L’acquéreur devient propriétaire du terrain et des constructions déjà réalisées en payant le prix du bien qu’il achète en plusieurs fois, à mesure de l’avancement des travaux, par appel de fonds.

Cette opération est réglementée par la loi dans le but de protéger l’acheteur qui s’engage alors que le bien n’est pas encore construit pour la plupart du temps. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

LES ETAPES

1- CONTRAT DE RESERVATION

Le contrat de réservation est un contrat préliminaire dans lequel le promoteur s’engage à réserver le logement à l’acquéreur. Il fixe les modalités de la future vente.

Il doit contenir les informations suivantes (entre autres) :

  • L’adresse du logement ainsi que sa description précise (situation dans l’immeuble, superficie, nombre de pièces, description des matériaux…)
  • Le prix de vente prévisionnel et, le cas échéant, les conditions de révision du prix
  • La date prévisionnelle à laquelle le logement sera livré
  • Les conditions de récupération du dépôt de garantie si la vente n’a pas lieu

Une fois le contrat signé par les 2 parties, l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours (à réception par recommandé du contrat contre-signé).

2- CONSTITUTION DU FINANCEMENT

Achat comptant : Mise à disposition des fonds appelés

Achat par crédit immobilier : montage du financement et des garanties emprunteur à l’aide d’un conseiller financier (banque ou courtier)

3- SIGNATURE DE L’ACTE AUTHENTIQUE

La réalisation de la vente devient authentique devant le notaire.

L’acquéreur verse les sommes dues sur le compte centralisateur de l’opération, à hauteur de l’avancement du chantier.

4- LIVRAISON

Réception du logement avec remise des clés

Loi Pinel : 3 Conseils de professionnel

Réaliser un investissement locatif en bénéficiant des avantages de la Loi Pinel, c’est bien… Le réussir c’est mieux ! Pour cela il suffit de respecter quelques règles. Pour vous y aider, voici : Les 3 Conseils de Pro.

01. Ne pas penser uniquement défiscalisation !

À court terme, investir dans la pierre permet de bénéficier d’avantages fiscaux conséquents. À long terme, un logement sélectionné avec soin est surtout la garantie d’un bon placement financier. 

02. Un patrimoine pour la vie.

La rentabilité n’est pas le seul critère à prendre en compte. Investir dans l’immobilier, c’est aussi se constituer un patrimoine pour soi et/ou ses enfants. N’hésitez pas à vous faire conseiller si besoin par un gestionnaire de patrimoine compétent. 

03. Tous les logements neufs ne se valent pas…

Évaluez le critère prix au regard de l’emplacement, de l’environnement et de la qualité du produit. Autant de paramètres qui assurent la rentabilité de votre investissement au long cours.

En lecture, cela peut paraître simple, voire même évident… 

Il est pourtant nécessaire de bien valider ces 3 étapes avant de signer un contrat de réservation. 

La TVA réduite à 5,5 %

Opaline Limoges

Comment bénéficier de la TVA à 5,5 % dans l’immobilier ?

La TVA réduite au taux de 5,5 % est un avantage dont vous pouvez bénéficier dans l’immobilier lors de deux types d’opérations distinctes:

  • Lorsque vous achetez un logement neuf, selon certaines conditions liées à la zone géographique de votre bien, un taux de TVA à 5,5 % pourra être appliqué.
  • Si vous entreprenez des travaux de rénovation thermique dans votre logement, il est possible de profiter d’un taux de TVA réduit (ou intermédiaire).

Dans quels quartiers bénéficier d’une TVA à 5,5 % ?

Imaginée pour faciliter l’accès à la propriété privée, la TVA 5.5 peut s’appliquer lors de l’achat d’un logement neuf. Normalement, un taux de 20 % est utilisé quand vous achetez un appartement neuf ou une maison neuve, cependant, l’État a imaginé un dispositif visant à encourager l’accession à la propriété dans certains territoires.

C’est pourquoi, un taux de TVA réduit à 5,5 % s’applique lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier neuf au sein d’une zone définie dite « zone ANRU » (Agence nationale de la rénovation urbaine) ou quartier prioritaire de la politique de la ville. La TVA réduite fonctionne aussi dans un espace de 300 mètres autour des deux types de zones qui viennent d’être mentionnées.

Par ailleurs, il faut noter que la TVA 5.5 dans le neuf est un avantage destiné à ceux qui souhaitent devenir propriétaire de leur résidence principale. Il est impératif que le logement soit occupé au titre de résidence principale, c’est-à-dire « un logement où une personne réside habituellement et effectivement et où se situe le centre de ses intérêts professionnels et matériels ».

Afin de profiter de ce taux de TVA réduit à 5,5 %, il est aussi impératif de respecter des plafonds qui répondent à des conditions de ressources.

Quelles sont les conditions que doit respecter l’acheteur ?

Pour bénéficier de la TVA 5.5 dans l’immobilier neuf, l’acheteur doit satisfaire aux conditions suivantes :

  • L’acquéreur doit être une personne physique.
  • L’acquéreur doit occuper le futur logement au titre de résidence principale.
  • Le logement doit être situé dans une « zone ANRU », dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou à 300 mètres autour de ces deux types de zones.
  • Le logement doit être un immeuble neuf, un terrain à bâtir ou un appartement neuf acquis en l’état de futur achèvement.
  • Respecter des conditions de ressources ainsi que des plafonds de prix à la revente.
  • L’acquéreur doit occuper le logement acheté durant 10 ans en tant que résidence principale. S’il quitte ce dernier avant les 10 ans écoulés, il doit rembourser la différence de TVA sauf dans certaines situations.

Quels sont les plafonds de ressources ?

Pour profiter du taux réduit de la TVA 5.5 dans l’immobilier, les conditions de ressources sont fixées par l’administration pour l’année 2020. Votre dossier ne sera accepté que si vos revenus ne dépassent pas les plafonds tes qu’ils sont définis ci-dessous.

Nombre de personnes au sein du ménage Paris et communes limitrophes Île-de-France, hors Paris et communes limitrophes Autres territoires
1 personne 34 229 € 34 229 € 29 759 €
2 personnes 51 158 € 51 158 € 39 740 €
3 personnes 67 061 € 61 495 € 47 791 €
4 personnes 80 067 € 73 660 € 57 694 €
5 personnes 95 262 € 87 199 € 67 872 €
6 personnes 107 195 € 98 125 € 76 490 €
Par personne supplémentaire + 11 945 € + 10 934 € + 8 531 €
Ces plafonds sont réévalués régulièrement par l’administration fiscale. Toutes les informations sont disponibles sur le bulletin officiel des finances publiques.

Les conditions à respecter lors d’une revente

Vous avez décidé de revendre votre résidence principale achetée grâce à un taux de TVA réduit. Sachez qu’il existe des conditions à respecter si vous entreprenez une telle démarche sous peine de sanction. Si vous choisissez de revendre votre bien avant les 10 années réglementaires, vous devrez rembourser la différence perçue entre la TVA normale et la TVA réduite à l’administration fiscale. Toutefois, il existe un abattement d’un dixième par année de détention à compter de la première année suivant l’achèvement de la résidence et non plus cinq ans. Cela signifie concrètement que vous n’aurez jamais à rembourser la totalité des bénéfices d’une TVA à taux réduit.

En fonction de la zone géographique dans laquelle se situe votre logement, vous devrez veiller à ne pas dépasser un prix au mètre carré défini par l’État pour l’année 2020.

Les exceptions au remboursement de la TVA réduite. 

Dans certaines circonstances, vous n’êtes pas obligé de rembourser la différence entre la TVA à 5,5 % et la TVA à 20 %. Il s’agit des situations suivantes :

  • Décès
  • Décès d’un descendant direct appartenant au ménage
  • Lors d’une mobilité professionnelle vous obligeant à effectuer un trajet de plus de 70 kilomètres entre votre nouveau lieu de travail et votre résidence
  • Une période de chômage dépassant un an
  • S’il est délivré une carte d’invalidité à une personne au sein du ménage ou à l’un des enfants à charge
  • Mariage ou PACS
  • Naissance d’un enfant
  • Divorce ou rupture d’un PACS

Les textes encadrants ces modalités sont accessibles sur le site de l’ANRU.

Crédit immobilier : les meilleurs taux immobiliers négociables en octobre 2020

Après un mois de septembre compliqué pour les banques et plus généralement pour le marché crédit immobilier, les banques vont devoir rapidement mettre en œuvre une stratégie efficace pour continuer à faire leur métier de prêteur d’argent !

D’un côté, les banques doivent prêter de l’argent pour vivre ;

D’un autre côté, entre les restrictions imposées par le HCSF, la conjoncture économique dégradée qui fait craindre le pire pour les capacités de remboursement des emprunteurs si demain le chômage devait augmenter, les banques sont frileuses et se doivent d’être d’une extrême prudence lors de l’analyse des dossiers des candidats emprunteurs.

Ainsi, plus que jamais, votre priorité doit être de « rassurer » le banquier sur votre bonne santé financière et sur la qualité de votre profil client. Vous devez montrer à votre banquier que vous aurez bien évidemment les moyens de rembourser votre crédit immobilier (car vous êtes un emprunteur dont les revenus sont stables et sérieux), mais aussi que vous allez lui faire gagner plein d’argent avec les services que vous allez lui acheter à l’avenir.

Pour les profils emprunteurs les plus fragiles, la négociation de votre crédit immobilier n’est peut-être plus le plus important ; Si votre taux d’endettement est proche de 33% que votre apport personnel inférieur à 20% et que vous travailliez dans le secteur du tourisme, de l’événementiel ou encore l’hôtellerie/restauration, vous allez devoir vous battre pour obtenir un accord de financement.

À l’opposé, les meilleurs dossiers emprunteurs (revenus stables et garantis), avec apport personnel et taux d’endettement inférieur à 33% n’auront aucune difficulté à trouver un financement à des taux d’un niveau incroyablement faible !

Le recours au courtier en crédit immobilier pourrait être une solution pour trouver la banque qui vous accordera un financement, mais ce pourra aussi être un boulet tant les marges des banquiers se réduisent lorsqu’il faut en sus rémunérer un. La rémunération que la banque doit verser à votre courtier pour l’apport de votre dossier, c’est une marge de négociation en moins pour faire baisser le taux de votre crédit immobilier. En revanche, s’il n’y a plus beaucoup à gagner sur la négociation du taux du crédit immobilier, la négociation de l’assurance emprunteur reste un passage obligatoire pour tous